Es muy fácil perderse en el proceso de comprar una casa, sobre todo si es tu primera vez, Por eso, desde Actívitas os queremos traer esta guía para comprar una casa, así como daros unos consejos que os ayuden a minimizar los costes de la operación o a agilizarla en un momento dado.
Situación del mercado inmobiliario
Arrancamos esta guía para comprar una casa con uno de los actores principales en el proceso de adquisición de una vivienda que obviamente, no es otro que el mercado inmobiliario y la situación de las propias viviendas. Los miles de factores que influyen en este aspecto crearán un caldo de cultivo que dejará ver si es un buen momento para comprar vivienda.
A partir de la pandemia de la COVID-19 los precios se dispararon en todos los gremios, la inmobiliaria, por desgracia, tampoco escapó de esta tesitura. La escalada de precios de los bienes inmuebles depende mucho de las regiones y el tipo de propiedad, pero, por ejemplo, en Madrid se dispararon los precios, sobre todo, en las zonas céntricas.
En el general nacional, pese a que la progresión haya amainado en los últimos meses, se puede percibir una subida con respecto a la situación pre-pandémica. En concreto, un 4.9% según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
En este contexto, los jóvenes se están viendo excluidos . La precariedad laboral y la dificultad para encontrar contratos estables hace que muchos tengan que posponer indefinidamente su plan de “volar del nido”. Por suerte, en la Comunidad de Madrid proponen programas de ayudas a jóvenes para comprar vivienda para no dejar a éstos atrás.
En definitiva, la situación ha dificultado en gran medida la agilidad de la compra y venta de inmuebles, pero se puede ser optimista porque, junto a las ayudas regionales ya mencionadas, el Banco Central Europeo (BCE) ha tomado medidas para paliar los efectos de la inflación.
La hipoteca y otros gastos e impuestos
Pretendemos que esta guía para comprar una casa sea la hoja de ruta definitiva que marque el camino a seguir y no perderse en el proceso, para ello, es importante familiarizarse con términos que van a ser muy relevantes, así como saber qué gastos e impuestos conlleva la compraventa.
El principal gasto a la hora de comprar una casa es la hipoteca, ese producto financiero en el que el banco presta la cuantía necesaria al comprador para realizar la transacción con la condición de que éste deba devolver (en cuotas mensuales mayormente) esa cifra más unos intereses.
Estas hipotecas suelen exigir ingresos (abstente si la mensualidad va a superar el 35% de tus ganancias mensuales), estabilidad (al ser una relación a largo plazo los bancos no se quieren comprometer con alguien que pueda dejar de pagar) y ahorros (para hacer frente a la entrada de la compra que suele ser el 20% del importe total).
En este aspecto, es importante saber que hay tres tipos principales: las fijas, cuya mensualidad será siempre la misma, las variables, que dependerán de los tipos de interés calculados por el Banco de España a través del IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) y las mixtas, en las que al principio las cuotas son fijas y más adelante se tornan en variables.
Para concluir con el tema hipotecas, las comisiones principales que surgen de los préstamos hipotecarios son:
- Comisión de apertura: como compensación a los trámites iniciados.
- Comisión de amortización anticipada: en caso de que liquides y devuelvas el total de tu hipoteca antes del tiempo acordado con la entidad.
- Comisión de subrogación: que surge cuando decides llevarte tu hipoteca a otro banco.
Al margen de la hipoteca, en esta guía para comprar una casa, tenemos que tener en cuenta algunos gastos que se generan durante el proceso de compra. Podemos hablar de los honorarios del notario que certifique la transacción (entre 0.2 y 0.5% del precio de la vivienda), el 10% de IVA si es una vivienda obra nueva y es libre o el 6% de ITP en caso de ser de 2ª mano, el IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) que dependiendo de la región oscila entre el 0,4 y 1,5%.
No podemos dejar de lado al Registro de la Propiedad, que te cobrará entre el 0,1 y 0,25% por reconocerte nuevo propietario del inmueble. De manera opcional, puedes elegir una gestoría que administre por ti los diferentes pasos e impuestos para que tú no tengas que estar pendiente de tanta burocracia. Los gestores te pedirán un fondo inicial para hacer frente a todos los pagos; si sobra dinero se te abonará de vuelta y si hace falta más se te pedirá. Suelen tener unos honorarios de 300€.
Consejos para comprar una casa
En esta guía para comprar una casa, este apartado dedicado a consejos es una parte importantísima. Intentaremos hacerte saber algunos trucos o pasos intermedios que te ayuden, bien a abaratar la operación o bien a liberarte de ciertos pasos para no guardar en el futuro mal recuerdo de tu primera compra, tu primer vuelo.
- Ten un presupuesto concreto e inamovible.
Llegados a este punto, suponemos que ya tienes claro al 100% que puedes permitirte iniciar esa larga relación con la entidad bancaria que te seduzca y que amortizarás la inversión porque tu estancia en dicho hogar y ciudad será duradera y estable.
En este paso, recomendamos hacer una ronda por las entidades bancarias de tu zona o de tu confianza para que te entreguen un documento de pre aprobación. Este documento es oficial, entregado por el banco, que, tras un estudio intensivo de tus cuentas y capacidades económicas, muestra la cantidad exacta que te van a ofrecer.
Esa cifra la tendrás como presupuesto y la recordarás en todo momento, es muy importante no sobrepasarlo para no hacer esfuerzos extra que mermen tu vida cotidiana. Deja espacio de maniobra también para los gastos extra que hemos hablado en el apartado anterior.
2. Establece una lista de prioridades.
En este paso te deberás sentar a reflexionar sólo o con la pareja o acompañante con quien vayas a firmar la hipoteca, para establecer una lista clara de lo que se necesitas. Recomendamos componerla de tres columnas: Imprescindible, estaría bien, no hace falta.
La explicación de los apartados es bastante obvia, pero tener los diferentes aspectos de una vivienda categorizados de esta manera hará que no caigamos en tentaciones innecesarias que inflen el gasto. Y no, si te olvidaste de poner algo en la lista, no puedes ponerlo en imprescindibles cuando lo veas en una visita. Si se te olvidó, no sería lo suficientemente importante.
3. Busca ayuda profesional.
Si has seguido esta guía para comprar una casa, ahora deberíamos tener claro el presupuesto fijo en el que nos podemos mover y la lista de cosas que no pueden faltar en el inmueble, recomendamos ser asesorado por un agente inmobiliario.
Busca la que mejores condiciones te ofrezca o la que mejor sensación te transmita, pero delega la labor de búsqueda en ellos. Son profesiones del sector y saben moverse como nadie en el mercado. Además, su cartera de inmuebles es una base más que buena para empezar a buscar.
Es tan fácil como contarle al agente el presupuesto y la lista que ya tienes y él se encargará de encontrarte la mejor opción. También será muy importante delegar en él las negociaciones: seguro que toparás con un profesional experimentado en la materia y sabrá como nadie hasta dónde puede llegar a negociar para rentabilizar al máximo tu inversión. Él será firme y defenderá tus intereses en todo momento.
También tienes la opción de comprar directamente a una Promotora inmobiliaria lo que te hará ahorrar la comisión del agente inmobiliario si estás interesado en una vivienda a estrenar.Además este caso tiene la ventaja de que el 20% lo podrás ir abonando poco a poco y te dará más margen de maniobra.
4. Sé exigente. Mantén la frialdad en la compra y visitas.
Cuando visites futuras casas no te olvides de tu presupuesto y de la lista de cosas que necesitas. Sé paciente y no renuncies a ningún imprescindible ni te dejes llevar por elementos decorativos que están en la lista de innecesarios.
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