Las hipotecas son préstamos bancarios o hipotecarios solicitados a entidades bancarias con el fin de financiar un sueño: la compra de un nuevo hogar.
Adquirir una vivienda es, sin duda, una de las decisiones financieras más trascendentales en la vida de cualquiera de nosotros, especialmente para aquellos que no poseen fondos propios y requieren de financiación externa, es decir, la contratación de una hipoteca.
Préstamos hipotecarios
Un préstamo hipotecario se puede definir como un producto ofrecido por entidades bancarias que permiten al usuario acceder a la compra de una vivienda gracias a la obtención de una cantidad de dinero.
El comprador de la vivienda adquiere el compromiso de devolver dicho capital sumado a los intereses correspondientes del préstamo hipotecario en un periodo de tiempo determinado.
La cantidad de dinero que la entidad bancaria entrega a los solicitantes depende del valor de tasación del inmueble junto con la capacidad de endeudamiento del usuario.
Intereses de los préstamos hipotecarios
Los intereses de una hipoteca, ya sea a tipo fijo o variable, dependen del importe del préstamo, el tipo de interés y el plazo de devolución. Es decir, si este plazo del préstamo hipotecario es mayor, los intereses serán mayores.
A pesar de ello, el tipo de interés de ambas no se aplica a través de la misma fórmula.
Las hipotecas concedidas a tipo fijo cuentan con el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo, lo que hace que la cuota sea siempre la misma evitando cambios del Euribor.
En cambio, en una hipoteca variable, el tipo de interés lo forma un diferencial fijo unido al índice de referencia que indica el Euribor, por lo que, la cuota mensual que debe pagar el solicitante podrá aumentar o disminuir acorde al aumento o disminución que sufra el índice de referencia.
¿Qué es el Euribor?
Como hemos mencionado anteriormente, para calcular el tipo de interés de un préstamo hipotecario, ya sea fijo o variable, es imprescindible conocer el índice de referencia que toman las entidades bancarias para realizar la operación.
El Euribor es el tipo de interés que aplican las entidades bancarias europeas a la hora de realizar operaciones financieras. Esto se traduce en el porcentaje que paga (como tasa) una entidad bancaria cuando otra le presta dinero.
Este valor se renueva diariamente y es la cifra empleada como índice de referencia en la concesión de una hipoteca, empleando para estos casos la media mensual del Euribor a un año.
Cómo afecta el Euribor a las hipotecas
El valor del Euribor condiciona la cuantía de las mensualidades que los nuevos propietarios deben abonar a la entidad bancaria para liquidar la deuda hipotecaria.
Las hipotecas concedidas a tipo variable suelen revisarse de forma semestral o anual, para ajustar la oscilación del índice de referencia y así, poder definir la variación de la cuota a la que se debe hacer frente.
Si se registra una subida, la cuota mensual del préstamo hipotecario a tipo variable aumenta, al estar supeditada a la evolución de dicho índice.
En cambio, si el valor del Euribor desciende, la mensualidad hipotecaria también baja.
Para calcular el pago mensual de una hipoteca, las entidades bancarias emplean el valor mensual del Euribor. Este se calcula realizando la media en las cotizaciones diarias del Euribor.
Para realizar el cálculo del coste mensual de un préstamo hipotecario a tipo variable es preciso tener en cuenta el diferencial, dato que corresponde con la cantidad que la entidad bancaria establece en las condiciones de contratación.
Evolución histórica del Euribor
Fue en el año 1999 cuando el Euribor comenzaba a utilizarse en las concesiones de préstamos hipotecarios. Desde ese momento y hasta 2016, el Euribor registraba cifras positivas.
Pese a que este 2020 auguraba una positiva subida de este índice, la difícil situación sanitaria causada por el virus nacido en Wuhan ha cambiado todas las previsiones, encontrándose actualmente en mínimos históricos.
Aún así, es complicado realizar una previsión aproximada sobre cómo actuará el Euribor en 2021, pero diferentes expertos han asegurado que este índice podría mantenerse en niveles muy reducidos a corto plazo y se espera un crecimiento a medio y largo plazo.
La subrogación a la hipoteca del promotor
En estos casos, el nuevo propietario se subroga a la hipoteca que ya tenía la promotora para realizar el proyecto.
La ventaja principal de subrogarse a la hipoteca del promotor es que no será necesario constituir un nuevo préstamo, ni abonar otros gastos como impuestos. Otra ventaja a tener en cuenta es que suele ser más fácil que el banco acepte la operación, concediendo la hipoteca.
En este tipo de subrogación el futuro hipotecado acepta todas las condiciones del préstamo al que se subroga, por ejemplo, el mismo tipo de interés, comisiones… del préstamo original.
Es importante tener en cuenta que la subrogación a la hipoteca del promotor, por parte del futuro hipotecado, deberá ser aceptada por la entidad bancaria. De no ser así, o de tomar la decisión de optar por otro banco para su constitución, el promotor es quien asume los gastos de cancelación de la misma, no el futuro propietario.
En las promociones de Actívitas, siempre se ofrece la opción de subrogación al préstamo promotor a los futuros propietarios, a los que se les aconseja valorar otras opciones antes de tomar la decisión siguiendo con nuestra filosofía de ofrecer a nuestros clientes un servicio completo y acompañarlos durante todo el proceso de compra de su vivienda.