Tras finalizar la construcción de un proyecto residencial se emiten tres documentos imprescindibles: la Declaración Notarial de Obra Nueva, la Escritura de División Horizontal y el Acta Final de Obra o AFO.
Este último es un documento técnico que certifica la finalización de la construcción de una nueva edificación, de acuerdo con el proyecto y las licencias que han sido otorgadas previamente.
Este documento debe ser elaborado, visado y redactado por la dirección facultativa de la obra, es decir, por el arquitecto o ingeniero colegiado encargado del proyecto de ejecución de la construcción.
AFO y las construcciones de viviendas de obra nueva
Los plazos de finalización y entrega de un proyecto residencial son fijados antes de construir los primeros cimientos.
En ese momento y puesto que se trata de cuestiones técnicas, la dirección facultativa de la obra -formada por un arquitecto y director de la construcción- se encargan de comprobar que la obra ha sido realizada correctamente y que cumple todos los aspectos contemplados en el contrato de obra.
Tras una exhaustiva comprobación, la dirección facultativa de la obra elabora, redacta y visa el Acta de Final de Obra o AFO.
Importancia del AFO
El AFO o Acta de Fin de Obra marca el inicio de los plazos de garantía y reparación del edificio de nueva construcción, según dicta la Ley de Ordenación de la Edificación, convirtiendo a este documento en un imprescindible para aquellos propietarios que estrenen vivienda de obra nueva.
Si la firma y entrega del documento es sin reserva, significa que la edificación ha sido construida y entregada sin vicios ni defectos, conforme a lo establecido en el contrato de obra. En este caso, los plazos de garantía comienzan en el momento de la firma del AFO.
En el caso opuesto, es decir, si el AFO se entrega con reservas, el plazo de dicha garantía comienza en el momento en que se subsanen o reparen aquellos vicios ocultos o defectos recogidos en el acta.
Estos plazos de garantía y reparación por parte de la constructora y/o promotora inmobiliaria se contemplan en la guía rápida de Seguros y garantías de construcción.
Requisitos del AFO
El AFO es recogido por el marco legislativo de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, ya que se emite cuando las obras de la edificación son finalizadas.
El artículo 28 recoge los requisitos que debe contemplar el Acta Final de Obra para su emisión.
Redacción y emisión del AFO
El Acta Final de Obra debe ser redactado por un técnico competente en materia. Dependiendo del tipo de obra realizada, este documento es elaborado por el arquitecto o ingeniero encargado de certificar si el proyecto residencial ha sido realizado de acuerdo con el proyecto de ejecución establecido previamente.
Responsable de la subsanación de desperfectos o vicios ocultos
Como hemos mencionado anteriormente, el Acta de Fin de Obra es emitido como garantía para subsanar los desperfectos o vicios ocultos que pueden aparecer en la construcción de un edificio residencial.
El cumplimiento de dichas garantías por parte del estado de la edificación recae sobre el promotor, mientras que las averías relacionadas con la instalación de servicios eléctricos, servicio de agua y otros servicios son responsabilidad de la dirección facultativa.
Obligatoriedad del Certificado de Eficiencia Energética
La Dirección General de los Registros y del Notariado estableció en la resolución del 2 de abril de 2013, la obligatoriedad de incorporar el Certificado de Eficiencia Energética al Acta de Fin de Obra en todas las viviendas de nueva construcción.
Otros requisitos
Además de lo mencionado anteriormente, el AFO debe recoger las características generales de la construcción, así como aspectos relacionados con el mantenimiento del edificio, su uso y aquellas entidades involucradas en su ejecución y garantías.
Por otro lado, también es de obligatorio cumplimiento establecer las coordenadas de los vértices de la edificación, teniendo encuenta los datos de la virtud de los datos de la Dirección General del Catastro.
Actívitas Inversión Inmobiliaria
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