Ya sea porque estés buscando comprar una nueva casa o ya formes parte de una comunidad de propietarios, necesitas saber cómo funciona, qué estructura tiene y las obligaciones y derechos que tienes como propietario o inquilino.
Qué es una comunidad de propietarios
Una comunidad de propietarios es la entidad compuesta por todos los vecinos, los propietarios de los pisos y los locales integrados en el edificio. Los propietarios, que tienen una serie de derechos y obligaciones sobre los elementos comunes de una finca o edificio, pagan una cuota de comunidad para hacer frente a los gastos de limpieza y mantenimiento del edificio y el disfrute de las zonas comunes. La aportación que cada vivienda realiza como cuota a la Comunidad de Propietarios suele estar marcada por el tamaño del inmueble, ya que se tienen en cuenta los metros construidos de cada una de las viviendas para establecer el porcentaje de participación en la Comunidad de Propietarios.
Todas las comunidades de propietarios se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal y por los propios estatutos de comunidad. Una comunidad debe asegurar que las instalaciones estén en buen estado de conservación y salubridad y que se cumplen las normas de prevención de riesgos laborales en relación a trabajadores contratados por cuenta ajena (como el portero, el conserje, etc.) y a las obras realizadas por la comunidad. Además, es necesario un fondo de reserva que no puede ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario.
Por su parte, los propietarios tienen obligaciones para con la comunidad. En primer lugar, los propietarios tienen que estar al día del pago de sus cuotas. Si no, pueden dejar de tener voto en las reuniones y ser vetados para participar en las mismas, además de que la comunidad puede iniciar procesos judiciales para reclamar el abono de las cuotas impagadas. En segundo lugar, los vecinos necesitan respetar los elementos comunes y mantener las instalaciones en buen estado de conservación y salubridad. Un propietario no puede hacer obras que alteren el inmueble cuando afecten a la estructura o seguridad del edificio o perjudiquen los derechos de otros propietarios.
Asimismo, si un vecino desea cerrar su terraza o colocar un toldo, debe consultar los estatutos de la comunidad. Si no está regulado, se debe debatir y votar en la junta, siendo necesario el consentimiento unánime de la comunidad. En ocasiones es necesario el permiso del Ayuntamiento.
Estructura y junta de propietarios
La forma de gobierno y funcionamiento de la Comunidad de propietarios está formada por el presidente, el vicepresidente, los vocales y el administrador. La mayoría de las comunidades de propietarios dejan en manos de un administrador de fincas los asuntos legales del edificio, pero en algunos casos, son los vecinos directamente los que asumen esa responsabilidad. En cualquier caso, los cargos de presidente, vicepresidente y vocal suelen tener un periodo anual tras el cual se vota en asamblea la elección de nuevos cargos.
El cargo de presidente de una comunidad de propietarios se elige cada año, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario. La función del presidente es convocar la junta de propietarios, representar a la comunidad en los asuntos que le afecten en vía judicial y extrajudicial y llevar a cabo los acuerdos adoptados por la junta. Las reuniones se convocan, al menos, una vez al año, aunque se pueden solicitar reuniones extraordinarias siempre que lo pida una cuarta parte del total de propietarios.
Por otra parte, la junta de propietarios es el órgano formado por todos los propietarios de los inmuebles que conforman la Comunidad. Está encargado de la administración y del mantenimiento de la comunidad de propietarios, así como de regular la convivencia entre los vecinos.