A pesar de que España ha sido tradicionalmente un país de propietarios, residir en alquiler es una tendencia que se encuentra en auge, imitando a las grandes economías europeas.
Durante los últimos tres años, el arrendamiento de viviendas se ha incrementado notablemente. Actualmente, un cuarto de la población vive de alquiler.
Los expertos del sector prevén que esta tendencia continúe al alza, debido a los altos precios de las viviendas en las grandes ciudades españolas, especialmente en Madrid y Barcelona.
Este aumento de contratos de alquiler nos acerca a la realidad europea, donde es más común residir en régimen de arrendamiento en España. De hecho, en Alemania, casi la mitad de la población vive en alquiler, mientras que en Francia y Reino Unido lo hacen alrededor del 35% de sus ciudadanos.
El contrato de alquiler
Como hemos mencionado, el número de personas que viven en alquiler no deja de crecer, en un país donde tradicionalmente la población apuesta por la compra de un domicilio ante el alquiler.
El aumento de alquileres y la reciente modificación en marzo de 2019 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la LAU, por la que se regulan los mismo, ha generado muchas dudas entre los arrendadores y arrendatarios que en la mayor parte de los casos desconocen sus derechos y deberes.
Derechos y obligaciones de un contrato de alquiler
Duración del contrato
Tanto el arrendador como arrendatario tienen la obligación de acordar la duración del contrato de alquiler, excluyendo aquellos plazos indefinidos.
Ambos tienen el derecho de pactar cualquier duración determinada, si bien la LAU establece unos plazos de prórroga obligatoria de 5 años si el arrendador es persona física o 7 años si fuera persona jurídica. Es decir, cada vez que se llega a la finalización de una anualidad y el inquilino no expresa su voluntad de rescindir el contrato, este se prorroga de forma obligatoria hasta que cumpla el periodo de 5 o 7 años establecido por la LAU.
Si las partes no expresan su voluntad de rescindir el contrato, una vez cumplido el plazo de prórroga obligatoria, el contrato se prorroga tácitamente por una duración de 3 años más, a partir de los cuales las siguientes prórrogas se realizan de año en año.
No obstante, en caso de que el contrato entre en prórroga obligatoria para el propietario, éste tiene el derecho de escoger la fecha fin del contrato si necesita la vivienda para sí mismo o para un familiar de hasta primer grado, los cuales comprenden descendientes directos, hijos o ascendientes directos, padres.
Estado de la vivienda
El arrendador tiene la obligación de entregar la vivienda al arrendatario conforme a las condiciones que fueron pactadas.
Esta obligación implica que es el propietario el responsable de llevar a cabo las reparaciones necesarias para que la vivienda cumpla las condiciones que fueron acordadas durante la firma del contrato de arrendamiento.
Por ejemplo, si la vivienda se entregó con algún desperfecto, debe arreglarlo el propietario, siendo invalido cualquier acuerdo en que el inquilino asuma las obras de reparación.
Únicamente se exime al arrendador asumir los desperfectos en caso de que los daños ocasionados en la vivienda sean causados de forma voluntaria por el arrendatario o cuando sea el caso de pequeñas reparaciones necesarias debido al uso ordinario de la vivienda.
Pago de la renta
En cuanto al pago del alquiler de la vivienda, el arrendatario tiene la obligación de abonar la cantidad acordada en los tiempos establecidos, generalmente se realiza de forma mensual.
La subida de la renta anual estará ligada al IPC durante el tiempo que dure el contrato.
Al inicio del contrato, el inquilino tiene la obligación de abonar una fianza, que generalmente es una cuantía igual a la de una mensualidad, y se limita a dos 2 meses de renta las garantías adicionales a la fianza, salvo que se trate de contratos de larga duración. El arrendador tiene el derecho de pedir otras garantías como avales o la contratación de un seguro en caso de impago.
Cláusulas
En un contrato de arrendamiento, es posible incorporar diferentes cláusulas, aunque no todas ellas están permitidas por la ley.
Por ejemplo, no está permitido incluir una cláusula donde se hace renunciar al inquilino a su derecho de desistir del contrato de forma unilateral, ya que contradice lo dictado por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Además, los propietarios no tienen el derecho de acceder a la vivienda bajo cualquier circunstancia, ya que las viviendas alquiladas están protegidas por el derecho de inviolabilidad, lo que supone que el propietario tiene la obligación de pedir al inquilino su consentimiento para poder acceder a la vivienda.
Finalización del contrato
El contrato de arrendamiento puede anularse o finalizar antes de lo previsto y de diferentes formas.
El inquilino podrá rescindir el contrato siempre que haya estado al menos 6 meses y para ello, deberá avisar con al menos 2 meses de antelación.
El propietario, por su parte, podrá rescindir el contrato cuando se haya cumplido el plazo obligatorio de duración del mismo, de 5 o 7 años, y deberá comunicar al inquilino su voluntad de no renovarlo, con al menor 4 meses de antelación. Como hemos mencionado anteriormente, el propietario tiene el derecho de pedir la resolución anticipada del contrato si necesita la vivienda como su residencia habitual, de sus hijos o cónyuge. La potestad de recuperación de la vivienda por parte del propietario de forma anticipada debe quedar recogida expresamente en el contrato.
Por otro lado, con el fin de garantizar los derechos del arrendatario, el comprador de una vivienda en alquiler debe respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
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