Como hemos explicado en el post anterior “Notario, figuras de ayuda para comprar una vivienda”, adquirir una vivienda supone un largo proceso burocrático que puede conllevar largos meses de espera.
Lo ideal es disponer de suficiente financiación como para abonar el inmueble sin necesidad de recurrir a un préstamo bancario, ya que el proceso de compra de la vivienda será más sencillo.
Alrededor de un 30% de la población total española españoles necesitan solicitar un crédito hipotecario para sufragar la financiación de la vivienda en la que están interesados, respecto al 75% de los nuevos compradores. Por ello, en este artículo expondremos todos los pasos necesarios que se deben llevar a cabo al solicitar una hipoteca.
Definición de préstamo hipotecario
Un préstamo hipotecario se denomina a lo comúnmente conocido como “hipoteca”. Se trata de un producto bancario destinado a la adquisición de una vivienda.
Este proceso se ejecuta cuando la entidad financiera ofrece una cantidad de dinero a cambio de un tipo de interés -menor que otro tipo de créditos- haciendo que el inmueble quede hipotecado.
Hay que tener cuidado y hacer bien los cálculos. En caso de no poder devolver el dinero prestado por la entidad bancaria, dicha entidad podrá vender el inmueble a través de una subasta pública.
Por ello, es imprescindible ejecutar una tasación de la vivienda e incorporarla a las escrituras, ya que estas estipulan el valor de mercado del inmueble en ese momento concreto y el precio destinado a la subasta.
Primer paso: obtener información
Solicitar al Banco un crédito hipotecario supone desembolsar una gran cantidad de dinero. Por ello, antes de tomar la decisión, es recomendable conocer las condiciones que ofrecen las distintas entidades bancarias.
Condiciones hipotecarias
1. Interés: es el precio que se paga a cambio del préstamo del dinero. Puede ser de tipo fijo o variable, donde esta última varía dependiendo del Euribor.
2. Financiación: cantidad de dinero que el banco puede ofrecer para financiar el inmueble, determinado a partir del valor de tasación.
3. Plazo de devolución: tiempo que ofrece la entidad financiera para devolver el préstamo.
4. Comisiones: de apertura, por amortización anticipada y de novación. Estas son las establecidas por la Ley de Crédito Inmobiliario.
5. Cláusulas: condiciones que pueden alterar o limitar la cuota hipotecaria. Un ejemplo de ello lo encontramos en la “cláusula suelo” o “cláusula techo”.
Es obligatorio con la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), documento proporcionado por la entidad financiera que recoge toda la información acerca de la hipoteca. Este documento cuenta con un carácter de oferta vinculante durante aproximadamente 10 días.
Por último, la entidad bancaria debe aportar al cliente la Ficha de Advertencias Estandarizadas, la cual expone de forma detallada las cláusulas y los gastos de la hipoteca.
Hipotecas de tipo variable: IRPH
El Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios, conocidos como IRPH es un índice que se usa en algunas de las hipotecas de tipo variable. Salió a la luz en 2008 y no es hasta el momento cuando se pone en duda.
En España, ha sido uno de los índices más utilizados (el segundo después del Euribor) debido a la volatilidad del Euribor en 2007, donde se ha calculado que alrededor del 13% de las hipotecas concedidas se vincularon con el IRPH.
Actualmente, es un índice que se pone en duda. Por lo que, el 10 de septiembre de este mismo año, el Abogado General del Tribunal Superior de Justicia de la UE presentó sus conclusiones dando la razón al cliente, haciendo posible que aquellos con hipotecas referenciadas al IRPH puedan ser compensados por la banca.
Dichas conclusiones las tienen en cuenta los jueces de TJUE para dictar la sentencia final. Una sentencia final que se espera salga a la luz en el primer trimestre de 2020.
Segundo paso: escoger la entidad bancaria
Una vez analizadas las condiciones propuestas por las diferentes entidades bancarias, se debe valorar cuál de ellas ofrece las mejores condiciones y cual se adapta más a las necesidades y recursos demandados como cliente.
Fase precontractual
Antes de iniciar cualquier trámite referente a la hipoteca, un notario debe cerciorarse de la veracidad del futuro contrato hipotecario, así como asegurar que la entidad bancaria se compromete a cumplir sus deberes.
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario vela por la transparencia del proceso y aporta a los clientes seguridad jurídica.
Por otro lado, el notario debe dejar constancia por escrito de lo pactado entre la entidad bancaria y el cliente, así como las preguntas planteadas por el cliente y las respuestas del banco.
Escritura pública del préstamo
Tras ser redactado el acta por el notario, la entidad financiera y el cliente deben firmarlo y en un plazo de 10 días, se debe ejecutar tanto la escritura de compraventa como la del préstamo hipotecario.
Una vez se firmen ambos documentos, no se podrán modificar ninguno de los puntos establecidos.
Tanto las escrituras de compraventa como el préstamo hipotecario se firman en el mismo momento, donde se reúnen ante el notario los vendedores del inmueble, los representantes de la entidad bancaria y el comprador del inmueble.
En la escritura pública quedarán reflejados todos los conceptos del préstamo hipotecario.
Nueva Ley de Crédito Hipotecario
En junio de este mismo año, la nueva Ley de Crédito Hipotecario conlleva varias novedades, haciendo que las partes implicadas del proceso de compraventa de cualquier inmueble englobe diferentes responsabilidades.
Las hipotecas abaratan su conversión de una hipoteca de tipo variable a un tipo fijo. Por otro lado, esta nueva ley también modifica el procedimiento en caso de impago.
Por otro lado, el reparto de gastos de las hipotecas y la aportación de mayores beneficios y mayor seguridad jurídica a los compradores son muchas de las nuevas claves de la Ley de Crédito Hipotecario del 16 de junio de 2019.
En ACTIVITAS INVERSIÓN INMOBILIARIA -empresa de referencia en el sector inmobiliario- ofrece a sus clientes asesoramiento en este aspecto para agilizar el proceso de adquisición y poder disfrutar de una vivienda de obra nueva, comprando en cualquiera de las promociones asequibles de Actívitas que garantizan la mayor calidad.
Deja una respuesta